一、行业背景：土地市场向核心城市集中，头部房企竞争白热化
2025年上半年，中国楼市呈现明显分化趋势。中指研究院数据显示，TOP100房企在土地市场的权益拿地金额达5065.5亿元，同比增长33.3%，但住宅用地成交面积仍在缩量。这一现象表明，房企拿地更加聚焦于核心城市的高质量地块，而非盲目扩张。
未来楼市的基本盘集中在头部20-30个城市，尤其是北上广深、杭州、成都等热门城市。TOP20城市出让金占全国比重超65%，其他城市仅占1/3。这意味着，房企的竞争将更加集中，资金实力和产品能力成为关键胜负手。
二、拿地TOP10房企：保利、金茂、建发领跑，扩张势头强劲
2025年上半年，权益拿地金额TOP10房企分别为：保利发展、中海、绿城、建发、滨江、华润置地、金茂、招商蛇口、保利置业、越秀。其中，保利发展取代中海成为新晋“拿地王”，两家平台合计拿地金额大幅超过去年全年。
- 保利发展：全面深耕核心城市群
保利旗下两大平台同时进入前十，重点布局长三角和京津冀，上半年拿地金额已超去年全年。其策略是**“保住销售额第一”**，因此在核心城市持续加码。 - 中国金茂：激进拿地，冲击业绩反弹
金茂上半年拿地金额达261亿元，远超去年全年的187亿元。6月27日单日斥资51.44亿元在成都、杭州、合肥拿地，其中杭州地块溢价率高达55.91%。金茂今年换帅并调整组织架构，精简区域公司，轻装上阵后加速拿地，试图重回千亿阵营。 - 建发房产：高溢价抢地，成为“地王收割机”
建发拿地强度高达64.22%，在杭州、成都、重庆接连拿下三个地王，杭州地块溢价率115.39%，楼面价8.8万/㎡。其风格影响了厦门国资“三剑客”中的象屿和国贸，两者拿地销售比分别达79.45%和56.81%。
三、拿地收缩房企：华发、万科谨慎观望，调整节奏
与激进扩张的房企形成对比的是，部分头部房企选择收缩拿地规模：
- 华发股份：拿地金额仅20亿元，排名TOP10房企末位
华发去年还在土地市场激进拿地（2022年299亿，2023年280亿），但今年上半年仅在上海外围和西安零星拿地，总金额未进TOP100。其收缩原因包括：- 投资失误：上海周浦、松江等项目销售不畅，部分项目口碑坍塌，影响品牌形象。
- 人事震荡：核心高管集体离职，公司进入调整期，短期内无暇拿地。
- 万科：拿地强度低于行业平均水平
万科上半年拿地金额未进入TOP10，拿地销售比低于30%，显示其谨慎态度。 - 越秀地产：拿地强度低但操盘能力强
越秀拿地销售比低于30%，但通过“小股操盘”模式，以较低权益占比撬动更高销售额，新增货值比例达1:2.5。
四、11-20位房企分化：滨江激进，龙湖、电建面临掉队风险
排名11-20位的房企呈现明显分化：
- 高强度拿地（滨江、保利置业）
- 滨江集团：上半年全口径销售额431.6亿元，权益拿地金额313亿元，拿地销售比72.5%，超过所有TOP10房企，显示其激进扩张策略。
- 正常拿地（铁建、中建壹品）
- 中建系旗下房企（如中建智地、中建东孚）拿地节奏稳定，未来可能冲击前十。
- 低强度拿地（龙湖、电建）
- 龙湖：拿地金额较低，面临前有强敌（保利、中海）、后有追兵（中建系、象屿）的压力，稳住排名难度加大。
- 电建：同样面临掉队风险，需在二线城市寻找机会。
五、未来趋势：核心城市竞争加剧，二三线房企生存空间压缩
- 头部房企垄断核心城市土地市场
- 一线城市销售贡献率增至40%，二线城市占47.8%，合计87.8%。非头部房企若无法在二线城市立足，可能逐渐退出全国化布局。
- 中小房企面临淘汰风险
- 随着头部房企持续高强度拿地，二三梯队房企可能被迫收缩至区域市场，甚至退出部分城市。
- 产品力和资金续航能力成关键
- 未来房企竞争不再是短期爆发力，而是持续的资金实力和产品升级能力，金茂等调整后的房企可能迎来反弹。
结论
2025年上半年，房企拿地呈现“强者恒强”格局，保利、金茂、建发等头部房企加速扩张，而华发、万科等选择收缩。11-20位房企分化严重，滨江激进拿地，龙湖、电建面临掉队风险。未来，楼市竞争将更加集中于核心城市，中小房企生存空间进一步压缩。