在酒店投资的版图中，小体量酒店正以意想不到的速度崭露头角，逐渐成为投资人眼中的 “潜力股”。“每天运营加房租成本 160 元，RevPAR（每间可售房收入）能做到接近 250 元，26 间房的小酒店两年多就能回本。” 这样颇具吸引力的投资回报描述，正来自于南宁本地一位资深酒店投资人 L 总的切身经验。

L 总在广西酒店投资领域深耕多年，名下十几家酒店见证了他在行业中的摸爬滚打。回顾往昔，他感慨地表示，曾经那些初始投资成本高昂的大体量酒店，如今在获客上困难重重，经营数据也差强人意。与之形成鲜明对比的是，手中一家仅有三十多间房的小体量酒店，却展现出稳健的经营态势与人效比优势。

随着城市中存量酒店物业的不断增多，那些小体量、曾被闲置的酒店物业迎来了重新被审视的机会。相较于追求大而全的传统酒店项目，越来越多的酒店投资人将目光投向了轻量化、低投入、高灵活、快迭代的小体量酒店项目。在存量时代遭遇市场疲软的当下，投资人越发倾向于 “花小钱办大事”，力求在有限预算内实现效益最大化，小体量酒店凭借其省钱、低风险的特性，自然成为了首选。

小体量酒店，投资新宠初长成

L 总这位经验丰富的老酒店人，深刻感受到了行业风向的转变。他指出，近几年，自己旗下多家大房量酒店面临着严峻的获客挑战，经营业绩不容乐观。而小房量酒店却因其投资成本小、入住压力低、抗风险能力强等优势，逐渐在市场中站稳脚跟，投资价值愈发凸显。

在南宁这片土地上，土地资源稀缺，品牌酒店林立，核心地段的布点机会看似寥寥无几。但 L 总凭借敏锐的市场洞察力，发现了其中隐藏的机遇。当前，大部分连锁酒店品牌在扩张过程中，受制于连锁模型，选址往往遵循着固定模式：物业面积需超 3000㎡、房间数要达 80 间以上，还必须配备早餐区、会议室等配套空间。这看似合理的标准，却将大量位于城市核心区域的小体量物业拒之门外。而恰恰是这些 “核心区块”，聚集着大量流动人口与高消费力人群，也是零碎小体量物业的集中地带。许多酒店品牌因标准化运营的限制，难以灵活适配这些小体量物业，而这却为 L 总这样独具慧眼的投资人创造了机会。

曾经，不少投资人秉持着 “大 = 值钱” 的观念，热衷于投资大物业、多客房的酒店，认为这样可以覆盖更广泛的客群。然而，实际运营过程中，却暴露出诸多问题：运营人员冗余，导致管理成本居高不下；资产回收周期漫长，抗风险能力薄弱；酒店同质化严重，品牌认知难以有效建立。与之相反，一家租金低廉、定位精准、客户复购率高的小体量连锁酒店，反而有可能实现更快的投资回报，同时增强用户粘性。

L 总透露，近两年连锁品牌酒店的加盟门槛普遍较高，对物业面积和房量有着严格要求，80 多间房以上才符合加盟标准，这使得小房量酒店过去常常只能以单体形式运营。但这类酒店其实更需要通过品牌化梳理，依据城市等级和项目所处商圈，重新找准定位。例如在小城市、小体量、低消费地区，不应盲目追求高端奢华，而要客观评估，打造最合适的产品。以 L 总投资的海友 5.0 酒店为例，该酒店仅有 35 间客房，单房造价约 5 万元，但其平均入住率超过 95%，高出租率推动 RevPAR 稳步增长，最高时达到四百多元。

同为经济型酒店，海友酒店在客房数量不到 50 间的情况下，加盟门槛更低，投资规模更小，租金和人工压力也相对较轻。在当下市场环境中，其投资回报率并不逊色于一些中档酒店。

事实上，小体量酒店的发展趋势并非仅局限于经济型酒店领域。近几年，国内高端酒店也掀起了一股 “袖珍” 风潮，纷纷打造 “小而美” 的精品酒店。像 “国内酒店界老网红” 既下山・梅里，仅有 19 间客房；杭州最贵酒店秋水山庄；“北京度假酒店天花板” 的悉昙以及深圳南头古城有熊酒店，这些高端酒店中房间数最多的也未超过 40 间。它们凭借独特的设计、优质的服务以及鲜明的特色，在高端酒店市场中占据了一席之地，吸引着追求个性化体验的高端客群。

遍地开花的 “小而美”

当众多大体量高星酒店面临破产流拍、无人问津的困境时，中小酒店却呈现出蓬勃发展的态势。澎润数据显示，2025 年 1 月，新增中端酒店以 72 家（占比 48.3%）和超中端 45 家（30.2%）主导市场，而高端精选和高端酒店合计占比不足 22%。

曾经辉煌一时的大体量五星级酒店，如今却深陷规模陷阱，盈利困难。连续多年被评为中国饭店集团 60 强、被誉为 “山东酒店业标杆” 的蓝海酒店，连续多年亏损，最终走向破产重整，负债高达 35.29 亿元，资产负债率达 107.99%。高星级酒店资产流拍现象也十分严峻，2025 年 1 月，全国共有 56 家酒店拍卖，其中拍卖价格亿元以上的 14 家酒店全部流拍。投资者对重资产、高负债的大型酒店项目热情锐减，投资回报周期成为他们考量的核心因素。传统五星级酒店动辄 5 – 6 年的回报周期，已无法满足当下投资者追求快速回报的需求。

面对传统大体量五星级酒店的困境，一批 “小而美” 酒店另辟蹊径，凭借极致效率和稳定回报吸引着投资人的目光。在行业内，锦江和住友最早专注于小体量酒店领域，锦江的百时快捷酒店和住友的布丁酒店曾在小体量连锁酒店市场中颇具规模。除了前文提及的海友酒店，东呈在 2021 年推出城市便捷酒店的小房量计划，随后又推出小房量版的城市便捷 3.0 优化版。首旅如家早在 2015 年就创新性地推出云品牌酒店，为中小单体酒店提供专业赋能与支持。格林集团和尚美数智依靠经济型酒店起家，格林集团的贝壳酒店瞄准小体量酒店下沉市场，尚美数智旗下的尚客优酒店则凭借在小镇市场的深耕，被誉为 “小镇之王”。艺龙酒店科技旗下的 R Royalss Hotel、朵兰达针对小体量酒店，以 Z 世代年轻客群喜爱的 “小而美” 潮流设计为卖点。

值得注意的是，区域中小酒管也在小体量酒店赛道中崭露头角。湖南慧友酒管旗下的慧友美宿创新推出 “大总部、小门店” 的运营模式，并针对小体量酒店提出四个 “8” 产品模型，即投资一家酒店，一间客房花费 8 万元，建设 80 间房，每天每间房运营成本 80 元，80 天施工周期。主打意式莫兰迪色调和轻奢生活方式的乔治・莫兰迪，已在山东、江苏等地开出十余家 “小而精” 门店，成为区域中高端酒店市场的一匹黑马。深耕广州市场十年、长期坚持 “小而精” 直营模式的逸米，在 2023 年与艺龙酒店科技艺程酒管达成战略合作，共同成立程驿酒管，专注于城市核心一二线商圈中小体量物业的存量改造。

在这个日益成熟、多元化的酒店市场中，大体量酒店有其优势，小体量酒店也凭借自身特色，迎来了属于自己的发展春天。深耕本地市场、打造独特调性，成为众多区域小体量酒店品牌的共同发展策略。

小酒店的 “大机会” 与大挑战

2024 年大众点评 “必住榜” 数据显示，中小酒店集团、单体酒店等 “小酒店” 在榜单中的占比超五成。这一数据表明，小体量酒店在整个酒店市场中仍占据着重要份额。然而，尽管 “小酒店” 在大众点评 “必住榜” 上成绩不俗，但与头部酒店品牌相比，其知名度与影响力仍显薄弱。如何在激烈的市场竞争中获得更大发展机会，成为 “小酒店” 当下亟待思考的问题。

小体量酒店在夹缝中求生存，在资源配置、成本控制和品牌推广等方面面临着更为严峻的挑战。L 总直言：“目前市场不缺大体量豪华酒店，缺的是有特色的酒店。” 在酒店行业迅猛发展的今天，消费者早已对千篇一律的酒店产生审美疲劳，差异化、特色化、创新化的体验经济逐渐成为酒店发展的主流趋势。

规模的缩减，虽然给小体量酒店带来了运营上的灵活度，但也意味着它们必须依靠独特性与创新来构建自身的生存护城河。在 L 总看来，酒店行业一直遵循着 “像者死，是者生” 的规律，大体量连锁酒店已将标准服务做到极致，小体量酒店若再试图复制巨头的标准化路径，极有可能在 3 年内被淘汰。

体验经济的关键在于 “聚焦细分、死磕独特”。在连锁品牌比拼规模与资源的当下，小体量酒店发展体验经济具有天然优势，因其 “船小好调头”，更容易将体验做深、做细。小体量酒店无需贪大求全，只需精准找到一类客群（如年轻人），充分挖掘一种资源（如非遗文化、自然景观），将体验打磨至极致，让客人愿意为这份独特体验专程而来，便有可能在竞争激烈的红海市场中开辟出一条生路。例如松赞山居系列酒店，虽规模小巧，但设施完备，餐厅、酒吧、SPA、健身房、多功能厅、无边泳池等一应俱全，为客人提供了丰富多样的度假体验，深受消费者喜爱。

L 总还强调，小体量酒店的核心竞争力在于极致效率和灵活调整能力。在小房量的商业模式下，极简的场景为品牌、产品和服务的快速迭代提供了良好土壤。运营方和品牌方能够依据市场需求和消费者反馈，灵活调整经营策略和店铺形象，实现场景的常换常新。与大而全的酒店相比，小体量酒店在位置与价格方面具有核心优势，能够让投资者的每一分钱都花在刀刃上。小房量酒店的核心竞争力，正是用精准定位取代盲目追求规模，用敏捷运营取代沉重的管理负担。

小体量酒店正凭借自身独特优势，在酒店投资市场中悄然 “上位”。尽管面临诸多挑战，但只要找准定位、发挥特色，聚焦体验经济，不断创新与迭代，小体量酒店有望在未来的酒店市场中书写属于自己的辉煌篇章，甚至可能对传统酒店格局产生冲击，成为推动行业发展的新力量。